·La baisse des prix de l'immobilier s'accélère     
 Keren Lentschner 20/11/2008

A Lyon, les prix ont chuté de 3,3% entre janvier et octobre. Et même à Paris, où les prix ont gagné 1,4 % entre janvier et octobre, une baisse est amorcée. 

Sur 2008, le recul sera de 10 % selon le réseau d'agences Laforêt. Même à Paris, qui « résistait », les prix dans l'immobilier ancien ont commencé à se replier depuis la rentrée.

La baisse des prix de l'immobilier ancien s'est accélérée au troisième trimestre. Le réseau Laforêt, qui compte 880 agences, évoque une « tendance à moins 20 % » sur les dernières transactions. Après avoir cédé 6,1 % entre janvier et octobre 2008, les prix devraient chuter de 10 % sur l'ensemble de l'année 2008, prévoient Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, fondateurs du réseau, dont le chiffre d'affaires devrait baisser cette année de 10 %. Même à Paris, où les prix ont gagné 1,4 % entre janvier et octobre, une baisse est amorcée.

Pour expliquer la situation, Laforêt évoque bien sûr la crise du subprime qui a conduit à un net durcissement des conditions de crédit. Plus en amont, il souligne le décrochage intervenu en 2006 entre le salaire des Français et les prix de l'immobilier. « Normalement, les prix auraient dû baisser dès ce moment », indiquent-ils. Au contraire, ils ont crû de 10,6 %. La faute aux banques, selon eux : « Elles ont soutenu artificiellement les prix en allongeant la durée de remboursement du crédit et en proposant des taux attractifs. »

« Les négociations sont très longues »

Face à la nouvelle donne, l'attentisme est devenu la règle. Inquiets, en panne de crédit, les Français hésitent. « Acheteurs et vendeurs nous posent tous la même question : est-ce le moment de passer à l'acte ? », confirme Frédéric Benard, membre du réseau Guy Hoquet. Partout, le nombre de biens en stocks a crû (+ 50 % à Paris) et les délais de vente se sont allongés. À Bordeaux, ils ont quasiment doublé en un an et atteignent cent jours.

À Nantes, il faut jusqu'à sept mois pour vendre certains biens éloignés du centre-ville. À Paris, ils sont passés de 56 à 90 jours. « Les gens prennent le temps de comparer et de négocier », note Aymar D'Humières, agent immobilier dans le XVIe arrondissement de la capitale. À Lyon, même si les prix se sont relativement « tenus » (- 3,3 %), « les négociations sont très longues », c onstate Gilles Vaudois, agent immobilier. La balle est désormais dans le camp des vendeurs. « La baisse des prix doit être d'au moins 20 % pour que le marché reparte », résument Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers. Ceux qui sont pressés de vendre n'hésitent pas à franchir le pas. Les autres sont condamnés à attendre, même si certains finissent par se raisonner.

Au Kremlin-Bicêtre, près de Paris, un pavillon de 80 m2 affiché à 361 000 euros en juillet a finalement été vendu à 300 000 euros en octobre. « C'est l'exemple typique du bien , explique Frédéric Benard, où il nous a fallu inciter le client à baisser son prix, ce qui s'est ensuite concré­tisé par une offre. »

L'immobilier de luxe fait les frais de la crise

Des appartements avec vue sur la tour Eiffel restent le « must » pour les Moyen-Orientaux.

Les agences constatent depuis l'été une baisse du nombre de transactions et un réajustement des prix.

À son tour, l'immobilier de luxe commence à souffrir de la crise. Jusque-là épargné, ce micromarché, dont la clientèle est essentiellement internationale, pâtit de la récession qui frappe l'Europe et les États-Unis.

« Jusqu'à fin septembre, ce marché était très dynamique, constate Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes France. Depuis une dizaine de jours, la situation a changé. La crise financière a marqué la fin d'une époque. » Faute d'obtention de prêts immobiliers, l'agence a été confrontée à sept désistements. Il s'agit de familles françaises qui achetaient dans les beaux quartiers de Paris des biens d'une valeur de 3 à 4 millions d'euros. « Il y a moins de transactions. La plupart des affaires que nous signons aujourd'hui avaient déjà été engagées », renchérit Émile Garcin, qui dirige les agences du même nom. Certains acheteurs, qui ont renoncé à vendre leur portefeuille boursier, se voient également contraints de reporter leur acquisition. Ou choisissent, au contraire, de mettre en vente leur bien. Depuis un mois, les agences ne cessent ainsi de rentrer de nouveaux mandats. Même les étrangers, qui ont contribué à la flambée des prix, se montrent plus prudents. « Désormais, les achats des Russes sont beaucoup plus raisonnés », commente Thibault de Saint-Vincent.

Le ralentissement du rythme des transactions s'accompagne d'une évolution des prix. « Depuis trois ou quatre mois, nous avons atteint un palier », constate Émile Garcin. Il semble qu'il y ait désormais un « juste prix » à ne pas dépasser : mis en vente à 11 000 euros du mètre carré, un appartement situé dans le XVIe avec vis-à-vis et à rénover ne trouve pas preneur. « Depuis quatre ou cinq mois, il y a eu une vraie prise de conscience des propriétaires qui ont renoncé à leurs prix extravagants ; cela s'est accéléré à la rentrée », se réjouit Pascale Constans, chez Sotheby's International Realty. Le réajustement varie de 20 % à 30 % par rapport aux prix d'origine.

Des Chinois dans le Bordelais

C'est le cas d'un hôtel particulier à Neuilly mis en vente l'an passé chez Barnes à 3,8 millions d'euros. Un couple travaillant dans la finance a signé à la rentrée une promesse de vente à 3,2 millions avant de se désister à cause de la crise. Finalement, craignant que la situation économique ne s'aggrave, le propriétaire a descendu son prix à 2,65 millions. Marché conclu.

De grandes fortunes internationales continuent toutefois de payer le prix fort. Chez Sotheby's, la vente d'un appartement sans défaut dans le triangle d'or a été conclue à plus de 25 000 euros du mètre carré. L'agence Émile Garcin a vendu un hôtel particulier du VIIe arrondissement 60 millions d'euros, une villa près de Saint-Tropez 22 millions. Si les étrangers s'intéressaient quasi exclusivement à Paris et à la Côte d'Azur, ils ont élargi leurs choix. Pour la première fois, une propriété située à Biarritz a été vendue à des Russes. Encore rares en France, des Indiens ont jeté leur dévolu sur le Haut-Var. Une famille chinoise négocie actuellement l'achat pour 12 millions d'euros d'une propriété viticole dans le Bordelais. Le négociateur de l'agence Émile Garcin a même dû se rendre en Chine pour la transaction. Deauville commence à être prisé par la clientèle russe.

À Paris aussi, les goûts évoluent. Certes, la vue sur la tour Eiffel reste un « must » pour les Moyen-Orientaux, avec chambres de service et disponible sous trois mois. Quant aux Russes, qui préfèrent le VIIIe et le XVIe arrondissement, si possible sans travaux, ils commencent à se plaire sur la rive gauche.

· Les ventes de logements
neufs s'écroulent
Les mises en chantier sont en repli de 14.3% en un an. 

Plus de 113 400 logements sont aujourd'hui invendus, un chiffre jamais atteint selon le ministère de l'Ecologie.

La crise frappe durement l'immobilier neuf. Entre août et octobre, un peu moins de 16 300 logements ont été vendus, contre 29 152 un an plus tôt. Soit un recul de 44%, révèle mardi le ministère de l'Ecologie. Le volume des ventes est aussi fortement orienté à la baisse. Du quatrième trimestre 2007 au troisième trimestre 2008, le nombre de ventes s'élève à 93 000, en recul de 29.2% par rapport aux quatre trimestres précédents. Ainsi, le nombre de «logements neufs proposés à la vente continue de progresser, les mises en vente et les annulations de réservation étant supérieures aux ventes», explique le ministère. Au 30 septembre 2008, pas moins de 113 404 logements restaient à vendre, un «nombre qui n'avait jamais été atteint depuis le début de l'enquête », poursuit le ministère de l'Ecologie.

Le délai d'écoulement des biens a doublé en un an, passant en moyenne de 9 à 18 mois.

Recul des permis de construire en chantier

Le nombre de permis de construire est aussi fortement orienté à la baisse : -24.4% entre août et octobre, soit 110 204 unités. «On ne trouve aucune trace d'une baisse d'une telle amplitude, même au début des années 90», constate Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre.

Quant aux mises en chantier, entre novembre 2007 et octobre 2008, ils sont en repli de 14.3%, à 378 158 unités. Les permis de construire sont, eux, en recul de 24.4%, à 459 251 unités. Pour l'année 2008, le nombre de mises en chantier devrait s'élever à 365 000, contre 435 000 en 2007, soit une baisse de 16%. Et l'année 2009 devrait être dans le «creux de la vague» avec un chiffre compris entre 325 000 et 330 000, pronostique Michel Mouillart. Le gouvernement entendait pourtant construire 500 000 nouveaux logements par an afin de répondre à la demande de logements.

· Prix de l'immobilier : l'ancien poursuit sa glissade
Source : FNAIM

Sur les trois derniers mois, les prix des logements de plus de cinq ans ont baissé de 4,3% selon la FNAIM.

Les prix des logements anciens sur le mois d'octobre ont reculé de 1,2% selon l'indice mensuel des prix publié aujourd'hui par la Fédération de l'immobilier (FNAIM). «Après sa nette inflexion observée en septembre (-3.2% sur un mois), le marché de l'ancien confirme, en cette fin d'année, son orientation à la baisse», souligne le communiqué de la FNAIM. En effet sur les trois derniers mois, le recul des prix commence à être sensible : - 4,3%, ce qui correspond à un retour sur les niveaux de prix de janvier 2006. L'indice mensuel des prix des logements anciens vaut en effet aujourd'hui 189 (base 100 en janvier 2000) après avoir atteint un plus haut en octobre 2007 à 196. C'est la première fois que l'évolution des prix de l'immobilier ancien en rythme annuel est négative depuis plus de dix ans : -0,7% contre 0,1% en septembre dernier.

Baisse généralisée

Tous les types de biens sont touchés. Au mois d'octobre, les prix des appartements ont reculé de 0,8%. Sur les trois derniers mois, ils baissent de 4,6%. En rythme annuel, les prix s'accroissent de 1%. Le prix des appartements est ainsi revenu à son niveau de février 2006 selon l'indice mensuel de la FNAIM.

De leur côté, les prix des maisons ont plus fortement reculé ce mois-ci (-1,6%). Sur les trois derniers mois, ils perdent 4%. Sur un an, le recul des prix des maisons est de 2,4%. Ils reviennent ainsi à leur niveau le plus bas depuis juillet 2005.

Confirmation

Les derniers chiffres de la FNAIM confirment la baisse des prix de l'immobilier ancien relevée par d'autres acteurs de l'immobilier. Ainsi, les derniers chiffres du groupe De Particulier à Particulier (PAP) sur les prix de l'immobilier ancien montre un recul pour le mois d'octobre de 1,67% sur les appartements et de 1,17% sur les maisons. Les appartements et maisons valent désormais moins cher qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2% et 4,80% indique PAP. De son côté, les agences Era Immobilier ont fait état il y a quelques jours d'une chute des prix observés dans le réseau de 8% sur les dix premiers mois de l'année.

· La baisse des prix
des logements s'amplifie

Certains professionnels estiment que 50% des réservations font l'objet d'une annulation pour cause de refus d'octroi d'un prêt.

Le retournement du marché immobilier se confirme mois après mois. Les derniers chiffres de l'observatoire du groupe de presse De Particulier à Particulier (PAP) sur les prix de l'immobilier ancien font état d'un recul mensuel de 1,67% sur les appartements et de 1,17% sur les maisons. «Appartements comme maisons valent désormais moins cher qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2% et 4,80%», indique l'étude. Un constat partagé par Era Immobilier, qui fait état dans son réseau d'une chute des prix de 8% sur les dix premiers mois de 2008.

Les agents de ce réseau notent par ailleurs sur la même période un recul de 6% du nombre de mises en vente. «Le marché immobilier français, qui a connu un tassement graduel depuis le début de l'année, semble être entré dans une phase de congestion au cours des trois derniers mois, y compris à Paris, ville qui était jusqu'à présent épargnée par le mouvement de baisse des prix», relève pour sa part SeLoger.com dans son dernier baromètre mensuel sur les prix de l'immobilier ancien.

L'avance accumulée les premiers mois de l'année permet encore à la capitale d'afficher une hausse des prix sur un an glissant (+ 2,9%, avec un prix moyen de 7.562 eur le m²)*. C'est également le cas à Bordeaux (+ 1,1%), à Pau (+ 1,9%) ou à Troyes (+ 4,8%). Mais certaines grandes métropoles de province sont déjà en net recul. Marseille affiche une baisse de 2,2% sur un an glissant, Lyon et Strasbourg baissent de 1,7%, Toulouse est en repli de 3,2% et les prix s'affaissent de 0,3% à Nantes. Pour expliquer ces baisses, les professionnels pointent du doigt la dégradation de la situation du crédit immobilier.

Dégradation de la situation du crédit

Certains estiment par exemple que dans le neuf 50% des réservations font l'objet d'une annulation pour cause de refus d'octroi d'un prêt. «L'exigence des banques sur les conditions de crédit oblige les vendeurs à revoir leurs prix, explique la note de conjoncture de PAP. Néanmoins, l'assouplissement monétaire de la BCE et les mesures d'Etat devraient fluidifier le crédit.»

· Immobilier : la baisse des prix sera plus forte que prévu

Les prix devraient reculer de 15% en deux ans, selon le Crédit Agricole. L'établissement n'exclut pas une correction plus sévère en cas d'aggravation de la crise économique.

Il y a trois mois, le Crédit Agricole annonçait un simple ajustement des prix du marché : -10% en deux ans. Aujourd'hui, les auteurs de la Direction des études économiques de la banque anticipent une correction plus brutale des prix de l'immobilier. Au vu de la chute des volumes de transactions (-20% sur un an) et du recul des mises en chantier (-9.5% sur un an), les économistes tablent désormais sur un repli de 5% en 2008 et de -10% en 2009.

Chute des volumes de transactions

Plusieurs facteurs justifient cette prévision de baisse accrue des prix. Tout d'abord, le manque de solvabilité des acquéreurs (coût accru du crédit et durée allongée des emprunts) et la moindre attractivité des investissements locatifs (Robien et Borloo), dont le rendement atteint 3.4% en 2008. Ces deux facteurs pèsent depuis deux ans sur le marché de l'immobilier, selon le Crédit Agricole. A cette tendance de fond, s'ajoutent la conjoncture économique et financière, le resserrement du crédit et les anticipations de baisse de prix par les futurs acheteurs. Au final, les prix de l'immobilier devraient donc reculer de 15% d'ici à 2009. «On ne peut pas exclure une correction plus violente, soulignent toutefois les auteurs de l'établissement. Mais elle supposerait une nouvelle aggravation de la crise financière, conduisant à une récession économique durable et un resserrement très marqué du crédit». Réponse dans les mois à venir.

· La taxe foncière augmentera fortement en 2009

Le taux de la taxe foncière pourra augmenter de 50% en 2009, mais les Parisiens restent, de très loin, moins imposés que les autres Français au niveau local.

La hausse des taxes foncières pour les ménages parisiens sera-t-elle de 8 % l'an prochain, comme l'affirme Bertrand Delanoë, ou dépassera-t-elle les 50 %, comme le soutient le maire du Ier arrondissement, Jean-François Legaret (UMP) ? Les débats font rage entre la droite et la gauche depuis l'annonce, il y a deux semaines par la Mairie de Paris d'une hausse de 8 % des impôts locaux en 2009 et 2010. Hausse à laquelle s'ajoute la création d'une nouvelle taxe départementale sur le foncier bâti, fixée à 3 %.

C'est cette nouvelle taxe qui suscite l'émoi de l'opposition. Jusqu'à présent, les Parisiens avaient en effet la particularité, par rapport aux autres Français de ne pas verser de taxe foncière spécifiquement au titre du département dans la mesure où Paris au plan administratif, est à la fois une commune et un département.

Concrètement, selon les simulations des équipes de Bertrand Delanoë, un couple avec deux en­fants propriétaire d'un logement de 80 mètres carrés verra sa taxe foncière augmenter de 145 euros en moyenne en 2009. La hausse sera de 95 euros pour un couple sans enfant propriétaire d'un 50 m². Ce chiffre représente-t-il une augmentation de 50 % par rapport à 2008 ? Dans une certaine mesure, oui. Le taux pratiqué sur le foncier bâti est actuellement de 7,11 % à Paris. Si on l'augmente de 8 % il passera à un peu plus de 7,60 %. Si, par ailleurs, on y ajoute une nouvelle taxe de 3 % au titre du département cela représente un taux global de 10,60 % pour la taxe foncière des Parisiens, soit une hausse de... 49% ! «Mais cela ne signifie pas pour autant que chaque ménage verra son impôt augmenter dans cette proportion », précise un économiste : « en ma­tière de fiscalité locale, chaque cas est différent et on ne peut pas faire de généralités. ».

Si le débat promet d'être animé, politiquement, lors du vote du budget prévu en décembre, Bertrand Delanoë possède un argument difficilement contestable. Les Parisiens paient comparativement beaucoup moins d'impôts locaux que les autres Français. « Paris a un taux de pression fiscale très modéré, représentant - en 2007 - 69 % de la moyenne nationale pour les deux principaux impôts, (taxe foncière, taxe d'habitation) », soulignent les analystes de l'agence de notation Fitch. Seule la taxe sur les ordures ménagères est beaucoup plus élevée que dans le reste de la France, en moyenne de 50 %.

Paris, ville peu endettée

Du côté de l'endettement, les Parisiens peuvent également être rassurés par « la gestion très conservatrice des finances de la ville depuis 2001 », selon les termes de l'agence Standard & Poor's. La Ville de Paris affiche une dette de 2,1 milliards d'euros - un montant identique à celui de 1998 - ce qui représente environ 35 % de ses recettes. Le taux était de 57 % en 1996. « Paris est l'une des villes les moins endettées que nous ayons à noter », confie-t-on chez S&P.

· Les transactions immobilières devraient baisser de 25 % en 2008


Les notaires n'anticipent pas de «baisse prononcée» de l'immobilier en 2009. (Photo Le Figaro)

Au total, 650 000 ventes devraient être conclues contre 870 000 en 2007, selon les Notaires de France.

C'est l'un des effets du ralentissement du marché : le nombre de transactions immobilières devrait chuter cette année de 25%. Au total, neuf et ancien confondus, 650 000 ventes devraient être conclues contre 870 000 en 2007, selon les Notaires de France. Le nombre de transactions est ainsi ramené à celui des années 1993-1994.

Quant aux prix, les notaires n'anticipent pas de «baisse très prononcée» en 2009, à moins que la crise financière ne devienne économique. Ils reconnaissent néanmoins qu'«une baisse des prix semble amorcée». Cependant, contrairement aux périodes précédentes, «Paris n'a pas vu une baisse des prix six mois après (la baisse de) ceux de Londres, et que les prix dans l'ancien en province ont légèrement décéléré avant ceux de Paris». Le mètre carré moyen dans la capitale atteignait, fin juin, 6 580 euros

· Le nombre de permis de construire chute de 23%


La baisse de la construction qui permettrait, selon les promoteurs, de limiter le stock de logements neufs invendus.(Photo Delort/ Le Figaro)

En parallèle, les mises en chantier de logements neufs reculent également de 11.8% en un an.

Les mauvaises nouvelles s'accumulent pour l'immobilier. Au cours du troisième trimestre, le nombre de permis de construire a chuté de 23.3% à 111 342 unités, selon les chiffres publiés aujourd'hui par le ministère de l'Ecologie. Sur un an, le recul est également significatif : -18.2%, à 468 994 unités. Les permis pour les surfaces de bureaux sont les seuls à rester positif : +4.2% sur un an.

Quant aux mises en chantier, leur baisse est tout aussi importante : - 11.8% sur un an, à 385 143 unités. En 2007, 435 000 mises en chantier ont été recensées. Dans le secteur du logement collectif, leur recul est de 4.6% sur les trois derniers mois, à 67 174 unités et de 13.4% sur un an, à 203 654 unités.

Marasme des promoteurs immobiliers

Ces chiffres pèsent directement sur les promoteurs immobiliers. Interrogés par l'Insee au mois d'octobre, la majorité d'entre eux constatent que la demande de logements neufs continue de chuter. Ainsi, «les entrepreneurs prévoient de réduire les mises en chantier, très nettement pour les logements destinés à la vente, et modérément pour ceux destinés à la location», selon l'Insee. Frappés de plein fouet par la crise économique, à peine une entreprise sur dix pense alors augmenter ses mises en chantier, contre une sur cinq au mois de juillet. Une baisse de la construction qui permettrait, selon les promoteurs, de limiter le stock de logements neufs invendus. Les besoins en nouveaux logements sont pourtant importants. L'objectif du gouvernement était chiffré à 500 000 logements neufs par an. Selon les estimations de la ministre du Logement, Christine Boutin, les mises en chantier devraient se situer aux environs de 360 000 pour l'année 2008. Très loin du compte.

· Les ventes de logements
neufs s'écroulent
Les mises en chantier sont en repli de 14.3% en un an.

Plus de 113 400 logements sont aujourd'hui invendus, un chiffre jamais atteint selon le ministère de l'Ecologie.

La crise frappe durement l'immobilier neuf. Entre août et octobre, un peu moins de 16 300 logements ont été vendus, contre 29 152 un an plus tôt. Soit un recul de 44%, révèle mardi le ministère de l'Ecologie. Le volume des ventes est aussi fortement orienté à la baisse. Du quatrième trimestre 2007 au troisième trimestre 2008, le nombre de ventes s'élève à 93 000, en recul de 29.2% par rapport aux quatre trimestres précédents. Ainsi, le nombre de «logements neufs proposés à la vente continue de progresser, les mises en vente et les annulations de réservation étant supérieures aux ventes», explique le ministère. Au 30 septembre 2008, pas moins de 113 404 logements restaient à vendre, un «nombre qui n'avait jamais été atteint depuis le début de l'enquête », poursuit le ministère de l'Ecologie.

Le délai d'écoulement des biens a doublé en un an, passant en moyenne de 9 à 18 mois.

Recul des permis de construire en chantier

Le nombre de permis de construire est aussi fortement orienté à la baisse : -24.4% entre août et octobre, soit 110 204 unités. «On ne trouve aucune trace d'une baisse d'une telle amplitude, même au début des années 90», constate Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre.

Quant aux mises en chantier, entre novembre 2007 et octobre 2008, ils sont en repli de 14.3%, à 378 158 unités. Les permis de construire sont, eux, en recul de 24.4%, à 459 251 unités. Pour l'année 2008, le nombre de mises en chantier devrait s'élever à 365 000, contre 435 000 en 2007, soit une baisse de 16%. Et l'année 2009 devrait être dans le «creux de la vague» avec un chiffre compris entre 325 000 et 330 000, pronostique Michel Mouillart. Le gouvernement entendait pourtant construire 500 000 nouveaux logements par an afin de répondre à la demande de logements.

· Un appartement acheté,
une voiture offerte

Marie-Christine Sonkin 21/11/2008

Seulement 3,8 % des Français ont l'intention d'acheter dans le neuf dans les douze prochains mois selon un sondage TNS-Sofres.

Comment gagner une voiture ou une cuisine équipée ? Inutile de participer à des jeux télévisés. Pour remporter un lot à coup sûr, il est dorénavant plus simple d'acheter un appartement neuf.

Ils ne le crient pas sur les toits, mais pour décrocher une vente, les promoteurs vous déroulent le tapis rouge. Attention, il s'agit souvent de promotions ponctuelles. Il faut donc se présenter au bon moment et se décider vite. C'est tout l'objet de ces campagnes : pousser le client à prendre rapidement une décision sachant qu'il a intérêt à attendre, les prix étant dorénavant orientés à la baisse.

Le Groupe Maisons Pierre et sa filiale Wagram Résidences ont récemment procédé à quelques opérations alléchantes : les frais de notaire offerts par exemple, soit une économie de l'ordre de 9 000 euros sur une acquisition de 250 000 euros. « Avec des campagnes dynamiques, il est possible de limiter le recul de ventes », affirme Vincent de Monval, responsable marketing de Maisons Pierre. Pendant trois semaines, en mai dernier, il a proposé une voiture pour 1 euro de plus à tout acheteur d'une maison. Une proposition restreinte puisqu'elle ne concernait que trois biens, mais elle a fonctionné et les acquéreurs sont repartis avec en prime une Skoda Fabia d'une valeur d'environ 9 000 euros. Chez BNP Paribas immobilier, l'innovation est de mise. « Après notre promotion le premier mètre carré pour 1 euro, nous lançons en novembre un concept inédit, la Box-Immo, explique Olivier Bokobza, vice-président de la société. Il s'agit d'un package comprenant une offre de crédit privilégiée chez BNP Paribas, des frais de dossier plafonnés à 300 euros quel que soit le montant de la transaction, un service d'alarme protection, des assurances. »

Des remises atteignant 30 %

Les internautes avertis trouveront aussi des affaires sur le nouveau site braderie-immobilier.com, qui propose des ventes privées et des ventes flash de courte durée avec des remises allant jusqu'à 30 %. Le principe est de mettre en relation des offres, vendues à des prix cassés, de promoteurs immobiliers présélectionnés à un pool d'acheteurs inscrits à la vente privée. Si vous vous intéressez plutôt à une résidence secondaire, les cadeaux sont aussi de mise. Nexity a proposé pendant trois jours, fin octobre, 4 000 euros d'avantages sous forme de remises négociées avec des partenaires (crédit, services à domicile.) : Cabourg, Perros-Guirec, la Baule, Anglet. figurent parmi les destinations prestigieuses proposées aux acquéreurs.

Tout est bon enfin pour attirer les amateurs de locatif. Bouygues immobilier l'affirme : « Investir dans la pierre n'a jamais été aussi sûr. » En tout cas, la société ne lésine pas sur les bonus : une garantie en cas de revente à perte durant dix ans, des assurances contre la carence et les loyers impayés. De quoi se laisser tenter.

· Boutin souhaite une TVA à 5,5% pour l'immobilier neuf

Camille Peyrache 17/11/2008

La ministre du Logement est favorable à une TVA réduite pour l'achat d'un bien neuf pour les particuliers ayant droit au prêt à taux zéro, soit près de 80% des ménages.

Une mesure pour relancer le marché de l'immobilier neuf. Christine Boutin, la ministre du Logement plaide pour l'application d'une TVA réduite à 5,5% au lieu de 19,6% lors de l'achat d'un logement neuf. «Je suis personnellement favorable à l'application, pour une période de 18 à 24 mois, d'un taux de TVA réduit pour les ménages respectant le plafond de ressources du prêt à taux zéro, soit 80% des ménages français», explique la ministre dans un entretien paru aujourd'hui dans le quotidien «Les Echos». Pour qu'un couple ait droit à un prêt à taux zéro de 14 400 euros dans l'ancien en Ile-de-France, il faut que son revenu ne dépasse pas 43750 euros.

Un prêt à 0% majoré pour le neuf

Christine Boutin assure que cette mesure donnerait «un coup de fouet au marché immobilier, qui risque aujourd'hui le blocage». Elle estime le coût pour le budget de l'Etat à environ 250 millions d'euros.

La ministre du Logement travaille également sur une majoration du prêt à 0% dans le neuf. «Tous les ménages aux revenus inférieurs au plafond de ressources des prêts d'accession sociale» y auraient droit, explique Christine Boutin. Le PTZ pour le neuf «pourrait être en moyenne de 47.000 euros, au lieu de 29.000 euros actuellement». Elle n'a cependant pas précisé de calendrier pour l'application de cette mesure. Il existe déjà un mécanisme de majoration du prêt à taux zéro pour le neuf depuis la loi du 13 juillet 2006. Les ménages de trois personnes et plus peuvent bénéficier d'un montant supplémentaire compris entre 10 000 à 15 000 euros.

Cette déclaration intervient à un moment où le marché de l'immobilier neuf poursuit sa dégradation. Au troisième trimestre 2008, les demandes de permis de construire ont baissé de 23% et les mises en chantier de près de 12%. Par ailleurs, Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de France table sur une baisse de 40% des ventes de logements neufs pour l'année 2008. La ministre du Logement prévoit, quant à elle, la construction de «360 000 logements en 2008» alors que l'objectif du président Nicolas Sarkozy est d'atteindre 500 000 unités par an.

· L'immobilier, un placement toujours rentable ?

Guirec Gombert 21/11/2008

Les prix baissent et les mises en chantier sont reportées. Dans ce climat incertain, trois spécialistes répondent aux interrogations des investisseurs.

L'immobilier cumule les mauvaises nouvelles. Ainsi, malgré l'appel aux banques d'ouvrir le robinet des crédits, leur distribution est toujours bloquée, entraînant une amplification des annulations de réservation dans le neuf. Quant au nombre des transactions, elles sont d'ores et déjà attendues en baisse de 25% pour l'année 2008. Dans l'ancien, les prix ont déjà perdu 3.2% en septembre, selon la Fnaim. Récemment le Crédit Agricole prévoyait une baisse de 15% des prix dans les deux ans à venir. De son côté, l'économiste Jacques Friggit, déclarait même le 5 novembre au quotidien «Les Echos» : «Le scénario le plus probable est une baisse de 30% à 40% qui prendrait entre cinq à sept ans.»

L'immobilier, une valeur sûre ?

Frédéric Boury (1): L'immobilier est plus que jamais un bon placement. Si les prix baissent, nous sommes loin d'un krach. Contrairement à l'Espagne, il n'y a aucun risque de se retrouver, comme en Bourse, avec un bien amputé de 50% de sa valeur. Nous envisageons d'ailleurs une baisse comprise entre 10% et 15% en province, et sur Paris on constate toujours une stabilité des prix. La pierre est donc un placement sécurisé et cela reste le meilleur outil pour se constituer un complément à la retraite grâce à des revenus locatifs. D'autant que le rendement des loyers est en train d'augmenter. A Paris, il est compris entre 3% et 4% et en Province, il se situe autour des 4%. Dans tous les cas, son nouveau mode de calcul lui fait suivre automatiquement le cours de l'inflation. Sur la valeur du bien, nous ne connaîtrons certainement plus de doublement des prix comme au cours de ces dix dernières années. Mais les investisseurs ont toutes les garanties de récupérer plus que leur mise de départ s'ils le conservent au moins dix ans. C'est toujours un achat à moyen long terme : en dessous de six ans vous n'avez même pas remboursé les frais de notaire.

Où acheter ?

Thierry Bernier (2) : Localisation, localisation, localisation ! La seule règle pour bien acheter, c'est l'emplacement du bien. Certains investisseurs ont été pris pour des pigeons en achetant des biens type de Robien sans aucune valeur locative. Ces clients ont réfléchi uniquement en termes d'économies d'impôts, ce qui a permis de leur vendre plus ou moins n'importe quoi, n'importe où. Or, les bons produits assurent rentabilité et réduction d'impôts. Il faut ainsi choisir un logement situé en centre-ville ou alors dans des lieux attractifs, type bord de mer ou station de ski, etc. Par exemple, à Deauville, nous avons acheté un studio à 75 000 euros qui offre un rendement net de 8% par an. Sur dix ans, cela offre une belle rentabilité. Mais dans tous les cas, il faut vérifier l'intérêt du site. Par exemple, s'il n'a pas neigé depuis des années sur une station de ski, il ne faut pas acheter. A un moment, tout le monde conseillait d'investir à Limoges parce que les logements n'étaient pas chers. Mais si les prix y sont peu élevés, il y a de fortes chances qu'ils le restent. En ce moment, il y a de belles opportunités à réaliser à Marseille : les prix baissent mais la demande locative reste forte.

Neuf ou ancien ?

François Peroux (3) : Les vendeurs devront, dès 2012, appliquer la nouvelle réglementation thermique. Elle pourrait à terme contraindre les propriétaires de logements anciens à rénover leur bien (isolation thermique, chauffage basse consommation, etc.) pour réduire sa consommation d'énergie à 50 kWh/m2 et par an. L'addition risque d'être salée mais nécessaire pour ne pas voir le bien se dévaluer. Etant donné que l'on parle de plus en plus d'énergies renouvelables, je conseille d'investir dans le neuf. D'autant qu'il est aujourd'hui possible de bénéficier d'aides de certaines régions ou encore de crédits d'impôts pour s'équiper en équipements économes (chaudière basse consommation, panneaux solaires, etc.). Et contrairement à l'ancien, ces équipements s'installent plus facilement dans les biens neufs. Avec le temps, les gens vont être de plus en plus sensibles à ces différentes énergies. D'ici à une dizaine d'années, les logements qui n'auront pas été adaptés vont perdre de leur valeur. Par rapport aux économies réalisables grâce aux équipements économes, les biens anciens risquent de perdre à terme entre 10% et 15% de leur valeur. Il est nettement plus rentable d'investir dans le neuf.

(1) Frédéric Boury, gérant associé chez Aestimo Finance et Patrimoine, spécialiste en gestion de patrimoine.

(2) François Peroux, conseiller en patrimoine chez IFB, une société d'investissement immobilier.

(3) Thierry Bernier, président de Frémery finances, un cabinet spécialisé en défiscalisation.

· Les prix reculent fortement dans l'immobilier ancien

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Les prix des logements anciens en France ont baissé de 2,9% entre juillet et septembre 2008, selon la Fédération nationale des professionnels de l'immobilier.

Le marché immobilier français dévisse à son tour et la chute est rapide. «La rupture de tendance conduisant au recul des prix est particulièrement brutale», souligne la FNAIM dans son étude trimestrielle publiée aujourd'hui. Les prix des logements anciens, tous biens confondus, ont reculé de 2,9% entre les mois de juillet et septembre 2008. La baisse s'accélère même au mois de septembre avec un recul de 3,2% des prix.

Les maisons décrochent

Les prix des logements sont tirés vers le bas par la chute du prix des maisons. Au 3ème trimestre, leur prix a baissé de 6% par rapport au trimestre précédent. Les prix des appartements flanchent également entre juillet et septembre 2008 de 2,3%. Rien qu'au mois de septembre 2008, le prix des appartements a décroché de 5%.

«L'accès au financement est désormais la question centrale», explique la Fédération nationale des professionnels de l'immobilier dans sa lettre de conjoncture. «Ce sont les banques et leur attitude envers les potentiels emprunteurs de crédits immobiliers qui vont déterminer le futur», confirme Henri Buzy-Cazeaux, délégué général de la FNAIM. Les prix de l'immobilier devraient continuer de baisser en fin d'année. «Seule une correction à la baisse des prix apparaît aujourd'hui de nature à resolvabiliser la clientèle», estime le délégué général de la FNAIM.

Un marché hétérogène

La plus forte baisse des prix est observée dans le Sud-Est avec une décrue de 1,1% en variation annuelle, devant la zone Nord et Est à -0,4%, l'Ouest reculant de 0,3%. Le Sud-Ouest, la zone Centre et Alpes, et l'Ile-de-France affichent des progressions légèrement positives, respectivement, 0,9%, 0,7% et 0,5%.

Date de règlement de la taxe foncière :

Le règlement de la taxe foncière 2008 par les propriétaires d'un bien immobilier au 1er Janvier 2008 (personnes morales et/ou personnes physiques) devra s'effectuer au plus tard le 15 Octobre 2008.

Pour les contribuables qui le souhaitent, un règlement pourra être effectué sur internet (impots.gouv) afin d'acquitter la taxe foncière 2008 sur le bâti et/ou le non bâti. La date limite dans ce cas est alors fixée au 20 Octobre 2008, minuit.

· Les emprunteurs pourront choisir librement leur assurance

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Dès 2010, les banques ne pourront plus imposer à leurs clients d'adhérer au contrat d'assurance emprunteur qu'elles commercialisent.

L'assurance emprunteur est un des éléments essentiels lors de l'obtention d'un emprunt immobilier ou à la consommation. La ministre de l'Economie, Christine Lagarde a présenté aujourd'hui sa réforme de l'assurance emprunteur visant à un plus grande liberté de choix et une meilleure information des clients. Dès le 1er janvier 2009, les banques devront remettre à leurs clients une fiche explicative sur l'assurance emprunteur. Le document, préparé en concertation avec les banques et les associations de consommateurs, informera les particuliers de leurs droits, notamment la possibilité de choisir librement son assureur. Il présentera également le coût de la couverture, les éléments garantis en cas de décès, d'accident ou encore les montants d'invalidité ou de chômage. Cependant, l'association de consommateurs, UFC-Que Choisir, souhaite que la rémunération des banques apparaisse également sur cette fiche, ce qui n'est pas le cas. D'après l'UFC, ce poste explique une large partie du coût total de l'assurance emprunteur.

«J'ai proposé au premier ministre l'adoption d'une loi pour prévoir qu'au plus tard en 2010, les emprunteurs seront libres de choisir l'assurance liée à leur crédit, à condition de fournir une garantie équivalente à celle proposée par le banquier», explique Christine Lagarde dans «Le Parisien/Aujourd'hui en France» daté d'aujourd'hui. En clair, les banques ne pourront plus imposer au emprunteur d'adhérer au contrat d'assurance qu'elles commercialisent.

L'assurance emprunteur, également appelée décès-invalidité-incapacité couvre la banque en cas de défaillance de l'emprunteur et protège ce dernier d'une perte de son bien en cas de baisse brutale de revenus. D'après Bercy, 8 millions de Français en possèdent une.

Autre volet de la réforme, les personnes souscrivant à un crédit à la consommation seront «dès le début 2009 précisément informées du coût de leur assurance facultative emprunteur, non pas sous la forme d'un taux effectif global (TEG), mais sous la forme d'un affichage du coût mensuel en euros», afin de leur permettre de comparer les offres a expliqué la ministre de l'Economie.

Vérifier les garanties

Aujourd'hui, 85% des emprunteurs souscrivent l'assurance emprunteur proposée par leur banque, quand 15% des particuliers optent pour une délégation d'assurance auprès d'un autre organisme. «L'emprunteur a toujours eu le droit de choisir son assurance emprunteur, explique le courtier en crédit immobilier, Empruntis.com. Cependant, par le jeu de la négociation, les banques imposent souvent leur contrat d'assurance.» Dans les faits, de nombreux établissements proposent par exemple un taux de crédit sur 20 ans à 5,1% avec leur contrat d'assurance et à 5,25% en cas de délégation d'assurance raconte un spécialiste du crédit immobilier. Pour éviter ces pratiques, la Fédération Bancaire Française s'est ainsi engagée «à favoriser la comparabilité des offres pour permettre aux clients de mieux exercer leur choix».

Comme toute assurance, il faut aller vérifier les couvertures et les exclusions de la garantie décès-invalidité-incapacité. Certains contrats en délégation d'assurance sont, certes, moins chers mais ils excluent certaines garanties. Par exemple, les accidents qui pourraient arriver à un emprunteur lors de l'utilisation d'un cyclomoteur de moins de 125cm3 ne sont pas couverts. «Il ne faut avoir aucun scrupule à négocier son taux de crédit au plus bas, mais concernant l'assurance emprunteur, il faut parfois accepter de payer 0,05 point de plus pour avoir de meilleures garanties», conseille le courtier Empruntis.com.

La FNAIM salue certains des engagements pris dans le domaine du logement par Nicolas Sarkozy mais reste très critique à l'encontre des mesures annoncées il y a dix jours et mises à l'ordre du jour du conseil des Ministres de ce mercredi

Tous les acteurs du secteur locatif, et la FNAIM en tête, reconnaissent les difficultés rencontrées aujourd'hui par les Français pour se loger. Celles-ci sont dues à différents facteurs conjoncturels dénoncés depuis longtemps par la FNAIM.

A l'heure où il est nécessaire de redonner confiance aux bailleurs en les rassurant sur les garanties dont ils disposent, les propositions du Président de la République sont à l'opposée de leurs attentes.

Si la volonté Nicolas Sarkozy de faire respecter les décisions d'expulsion à l'encontre des locataires de mauvaise foi va dans le bon sens, en revanche le plafonnement du dépôt de garantie à hauteur d'un mois de loyer et le remplacement de la caution par un mécanisme de garantie mutuelle ne sont pas les bons leviers !

Par ailleurs, à l'heure où se profile une reprise de l'inflation, il apparaît que l'indice de référence des loyers (IRL), reste le mieux adapté en l'état actuel de sa composition. En effet, il convient de souligner que les propriétaires bailleurs subissent, tout comme les locataires, l'augmentation du coût de la vie, mais également, et surtout, les augmentations des coûts des matériaux de construction et de l'entretien de leur patrimoine.

S'agissant de l'investissement locatif, l'élaboration d'un régime unique d'aide « qui soit suffisamment avantageux pour permettre la location à des personnes à faible revenu » va tout à fait dans le sens préconisé par la FNAIM qui milite, depuis près de deux ans, pour la création d'un nouveau statut du bailleur privé.

En ce qui concerne les mesure tendant à assurer plus de mobilité à l'intérieur du logement social, La FNAIM se réjouit de ces orientations qu'elle appelle de ses voux depuis longtemps.

Enfin, face à la nécessité de rénover les « 30 millions de logements de bâtiments anciens » où « le budget des familles s'évapore par les fenêtres et par le toit », la FNAIM rappelle sa proposition de rendre obligatoire la constitution de provisions spéciales dans les immeubles soumis au statut de la copropriété. Cette mesure paraît en effet nécessaire car le financement des travaux de développement durable, et plus généralement de tous les travaux d'entretien, reste un problème épineux dans les copropriétés.

· L'opération «30 000 logements» a du mal à passer

Keren Lentschner 24/11/2008

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Au centre de la controverse, le taux de la décote négociée entreles promoteurs et les organismes HLM qui n'a pas été fixé. Crédits photo : Le Figaro

Les promoteurs considèrent que les conditions de rachat de programmes par les HLM ne sont pas très généreuses.

La tension monte d'un cran entre les promoteurs et les organismes HLM. Après l'enthousiasme suscité par l'annonce de l'Élysée d'un programme de rachat aux promoteurs de 30 000 logements à prix décoté, les discussions semblent se corser. Au cour du problème, le taux de la décote que sont prêts à consentir les promoteurs pour se débarrasser de certains de leurs programmes non engagés, faute d'acquéreurs solvables.

Dès le départ, les organismes HLM - la Société nationale immobilière (SNI, filiale de la Caisse des dépôts) en tête - n'ont pas caché leur intérêt pour cette mesure. Une quinzaine d'entre eux (3F, ICF, Solendi, etc.) ont publié leur appel à projets sur le site de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Un moyen pour eux de gagner du temps, les permis de construire de ces logements ayant déjà été obtenus.

Ce lundi, la Fédération des promoteurs constructeurs a émis «les plus expresses réserves sur la décote moyenne indiquée [par la SNI] de 35 % du coût de revient». Un chiffre évoqué par André Yché, président du directoire de SNI et que Jean-François Gabilla, président de la FPC juge « déraisonnable » ; «En ces périodes particulièrement difficiles, explique-t-il au Figaro, la FPC regrette vivement de tels propos susceptibles de jeter un trouble supplémentaire dans l'esprit des acquéreurs potentiels.»

Nexity finit par conclure

À ce jour, la SNI a conclu des négociations portant sur la vente de 4 200 logements, soit environ 10 % des dossiers qu'elle a présélectionnés. Elle espère toujours parvenir au rachat de 10 000 logements d'ici à la fin de l'année. Seul à faire de la résistance, Nexity, le premier promoteur français : il avait présenté une liste de 2 500 logements, soit la totalité des 119 programmes auxquels il a renoncé cette année. En proposant un prix moyen de 2 600 euros du m², il se retrouvait avec une décote d'environ 20 % rendue possible grâce aux économies de frais commerciaux et à la baisse de la TVA. La SNI lui en proposait 2 000 euros. « Nous pouvons nous contenter d'une marge faible, mais nous ne sommes pas dans une situation telle qui justifie que nous vendions à perte», explique au Figaro Alain Dinin, PDG de Nexity. «Je n'ai pas de difficultés de trésorerie», insiste le promoteur qui a engagé un plan social portant sur 190 personnes.

Finalement, Nexity et la SNI se sont entendus ce lundi sur un partenariat sur trois à quatre ans. Nexity pourrait produire chaque année entre 500 et 1 000 logements pour le compte de la SNI. Des logements sur-mesure dont l'emplacement et la configuration auraient été pensés en amont et en concertation avec les collectivités locales, qui donnent l'accord final aux logements sociaux. Ils pourraient être inclus dans les 10 000 logements que la SNI s'est engagée à racheter. Alain Dinin poursuit par ailleurs les discussions avec l'organisme HLM 3F et des bailleurs régionaux. Il y voit un moyen de faire fonctionner son outil de production alors que l'immobilier s'apprête à vivre des années difficiles. Pendant ce temps, d'autres promoteurs à l'image de Bouygues Immobilier et de Kaufman & Broad poursuivent leurs négociations avec la SNI. Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, qui espère vendre 400 logements, assure, lui aussi, qu'il ne vendra pas à perte.

· Immobilier : un guide pour rénover et économiser

Willy Pierre - 14/05/2008

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L'agence de l'environnement (Ademe) vient de publier un guide pour aider les particuliers à réussir leurs travaux liés à l'isolation.

L'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) vient de publier un guide pratique de 28 pages permettant aux particuliers de faire les bons choix en matière d'équipements : l'isolation d'un logement, le changement d'une fenêtre ou d'une chaudière, par exemple. Dans ce livret, toutes les notions sont développées, et des informations précises sont expliquées, comme la différence entre le solaire thermique et le solaire photovoltaïque. Un point sur les réglementations et des recommandations aident à bien choisir le matériel à utiliser. Enfin, le guide donne des chiffres pour évaluer les gains énergétiques pouvant être réalisés : on apprend par exemple que le solaire thermique peut couvrir 40 à 60% des besoins annuels d'eau chaude sanitaire d'une famille, quand 25 m2 de modules photovoltaïques peuvent produire l'équivalent des besoins annuels en électricité spécifique d'un foyer.

Des gains importants

Cette publication passe en détail les crédits d'impôts accordés aux particuliers qui rénovent leur logement. «Le prêt à taux zéro est la suite directe du livret développement durable, une mesure initiée par l'Ademe, rappelle Mathieu Wellhoff. Notre rôle ne s'arrête pas à la conception du dispositif, nous négocions aussi les conditions de sa mise en ouvre avec les banques et les autres acteurs concernés.» L'objet de cette publication est de sensibiliser les particuliers à l'habitat durable et à la rénovation de l'ancien, en rappelant qu'il peut être par la même occasion une source d'économies importantes pour les particuliers : après travaux, le coût de fonctionnement du logement (charges) est fortement réduit. Il gagne en confort et sa valeur marchande augmente, ainsi que sa pérennité.

L'Ademe propose également une série de guides pratiques sur l'habitat qui offrent des pistes et des informations utiles pour savoir par où commencer les travaux de rénovation de son habitation : l'isolation thermique, la ventilation, le confort d'été, la lutte contre le bruit, les chaudières performantes, ainsi que toute une série de guides sur l'utilisation des énergies renouvelables dans l'habitat : chauffage au bois, énergie solaire, pompes à chaleur.

«Rénover sans se tromper» est disponible sur le site Internet de l'Ademe (ademe.fr) ou au n° azur suivant : 0810 060 050.                                 

· Spécial immobilier : faut-il attendre avant d'acheter ?


15/04/2008

Entre propriétaires qui redeviennent locataires et acheteurs moins solvables, le mythe de l'heureux propriétaire bat-il de l'aile ?

DOSSIER SPECIAL Le marché est-il encore propice à l'achat ou faut-il craindre un retournement? Un dossier complet pour vous aider à vous faire votre opinion.

Si 2008 est annoncée comme l'année du retournement du marché après une décennie de hausse ininterrompue, les Français ne semblent plus vouloir devenir propriétaire à n'importe quel prix. Une étude de l'Observatoire de l'Epargne européenne révèle la force du rêve d'accession à la propriété : 74% des Français aspirent à être propriétaire d'une maison individuelle. Mais avec les prix élevés des biens immobiliers et la hausse des taux de crédits, acheter rime aussi avec sacrifice pour les ménages qui ne disposent pas d'un salaire et d'un apport conséquents.

Changement d'époque ?

Si la presse se fait souvent l'écho des professionnels de l'immobilier qui encouragent à l'achat coûte que coûte, les forums immobiliers ouverts aux contributions de tout un chacun donnent une autre image, celle de l'heureux locataire, sûr de son calcul. Dans ces forums libres, où les échanges sont passionnés, il n'est pas rare que les acheteurs soient la risée d'une partie des contributeurs, surtout quand ils s'endettent pour acheter un logement hors de prix.

Car au cour des interrogations demeure celle de la valeur réelle d'un bien. Les biens immobiliers sont-ils surévalués ? Il faut dire qu'avec des études chiffrées qui se suivent et ne se ressemblent pas, difficile de s'y retrouver. Mieux, selon Vincent Renard, directeur de recherche à Polytechnique, personne n'achète au prix réel en France, car il n'existe pas d'indice qui peut servir de référence fiable.

Lefigaro.fr vous propose dans ce dossier un regard différent sur l'immobilier. Celui d'un gestionnaire de patrimoine pour lequel il est préférable de louer que d'acheter ou encore ces portraits de propriétaires redevenus d'heureux locataires. Et un outil simple pour répondre à l'éternelle question que vous vous posez : "Ai-je vraiment intérêt à acheter maintenant?"

Y voir plus clair dans la querelle des chiffres

» Pourquoi les études se contredisent

Fnaim, Notaires, Cnab, Clameur. Les études se suivent et ne ressemblent pas. Décryptage des méthodes des uns et des autres.

» «Personne n'achète au prix réel»

Il est difficile, pour ne pas dire impossible, d'obtenir une information fiable concernant les biens immobiliers.

Les avis divergent

» «Pour retrouver des prix rationnels, la baisse doit atteindre 45%»

Jean-Michel Pouré, président de l'association Bulle immobilière, pense que la bulle immobilière est une réalité que les professionnels de l'immobilier refusent de voir.

» «Le marché va corriger ses excès»

Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, croit à une autorégulation du marché et à une baisse des prix limitée.

» «Le marché se stabilise»

René Pallincourt, le président de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), s'attend à une légère hausse des prix en 2008.

Acheter à tout prix, c'est fini

» Faut-il acheter ou louer ?

Vieille question à laquelle un conseiller en gestion de patrimoine répond. Grâce à une "table de calcul", faites vous votre opinion en fonction de votre situation.

» Ces propriétaires qui deviennent d'heureux locataires

Ils ont jugé qu'il était plus intéressant de louer que d'être propriétaire de leur logement et sont donc passés à l'action : ils ont vendu et sont fiers d'être redevenus locataires. Galerie de portraits.

» Acheter maintenant ? Non, répondent des internautes

La Toile regorge de forums thématiques sur l'immobilier. Entre ceux qui démontrent qu'il ne faut pas acheter et leurs détracteurs, le débat est passionnel


FEDERATION NATIONAL DE L'IMMOBILIER            Paris, le 17 décembre 2007

Annoncé par Nicolas Sarkozy le 29 novembre dernier, le projet de loi « pour le pouvoir d'achat »va, dès aujourd'hui être discuté par l'Assemblée Nationale. Les mesures prévues en matière de logement me paraissent dangereuses pour notre secteur. J'en ai longuement débattu la semaine dernière avec Pierre Morange, député des Yvelines et Rapporteur de la loi, ainsi qu'avec Christine Boutin.

Dans le contexte actuel, il me paraît utile que chacun puisse en débattre avec son entourage. A cette fin, vous trouverez ci-dessous notre récent communiqué de presse et dont la presse s'est fait l'écho.

 Mardi 18 décembre		  
 

LOGEMENT:  LE PRESIDENT VEUT "UNE RUPTURE"

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Le président de la République s'attaque à un nouveau chantier : le logement. En visite à Vandouvre-les-Nancy (54), Nicolas Sarkozy, accompagné de Christine Boutin, a appelé à une véritable « rupture » et annoncé, dans la foulée, un train de mesures destinées à accroître l'offre de logements à tous les niveaux, notamment par la relance de la construction et la libération du foncier.

... « Tous les acteurs du logement sont concernés », a martelé le président de la République. Et d'ajouter : « l'État sera exemplaire » en vendant des terrains lui appartenant pour décourager la spéculation foncière. Ces ventes devraient lui permettre de construire, d'ici 2012, 60 000 logements nouveaux, notamment sur des fonciers du ministère de la Défense, à Paris. Les mauvais élèves pourraient se voir sanctionnés par le biais d'opérations d'intérêt national. Pour faciliter la construction, Jean-Louis Borloo, ministre de l'Écologie, du Développement et de l'Aménagement durables, sera chargé d'une réécriture complète, par voie d'ordonnance, du code de l'urbanisme afin « de la simplifier et à le libérer du carcan qui l'étreint ».
Autre cheval de bataille du président : le logement social, et en particulier la modernisation de ses circuits de financement. « Je ne vois pas d'inconvénient à ce que la distribution du livret A soit élargie à d'autres réseaux bancaires », a-t-il souligné. « Je demande à Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville, et à Christine Lagarde, ministre de l'Économie, des Finances et de l'Emploi, d'élaborer un régime unique d'aide à l'investissement locatif qui soit suffisamment avantageux pour permettre la location à des personnes à faible revenu ».



« L'IMMOBILIER RESIDENTIEL EN FRANCE S'ORIENTE VERS UNE LONGUE STAGNATION »Estime Jean-Pierre Petit,
directeur de la Recherche économique et de la Stratégie chez Exane BNP Paribas...

_volumes_share_ih_ih197_197phrase_jean_pierre_peti.jpg... L'analyste économique, qui intervenait lors du 34e séminaire d'IPD France, souligne que « la France est l'un des marchés les plus surévalués, avec une hausse réelle des prix quatre fois supérieure à celle du pouvoir d'achat du revenu ». « L'ajustement immobilier sera, dans l'ensemble des pays à revenu élevé, moins brutal mais plus long qu'au début des années 1990 », Il pronostique des perspectives médiocres à moyen terme, pointant une offre de Robien surabondante, une croissance faible du revenu et une décélération de la hausse du nombre de foyers.

3 OCTOBRE 2007

       PLUS-VALUES IMMOBILIERES : LE PAQUET « SURPRISE » DE BERCY  

« On n'est jamais mieux trahi que par ses amis ». C'est le sentiment qui prédomine dans la communauté immobilière au lendemain de l'annonce de l'aménagement du régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérances immobilières (SPI) dans le cadre du projet de la loi de finances pour 2008. Le projet prévoit que les plus ou moins-values de cessions de titres de SPI et d'immeubles détenus directement par les entreprises seraient soumises au taux normal de l'impôt sur les sociétés. Ce qui fait passer le taux d'imposition de 15 à 33,33%, quelle que soit la période de détention de l'actif. Qui plus est, Bercy propose que la loi soit rétroactive et s'applique à compter du 26 septembre 2007. Une pratique courante pour les dispositions fiscales qui se veulent une mesure anti-abus.
Le gouvernement avance, en effet, comme argument la simplification et l'unification du régime fiscal des cessions d'actifs immobiliers. Argument rejeté par les avocats de Baker & McKenzie. « Il nous semble que loin de répondre à l'objectif de neutralité fiscale, cette modification créerait une situation de surimposition en cas de cession de parts de sociétés soumises à l'IS. En effet, l'immeuble étant inscrit pour sa valeur historique dans les comptes de la société dont les titres sont vendus, l'acquéreur de tels titres hérite d'une plus-value latente sur l'actif et négocie généralement avec son vendeur une décote sur le prix d'acquisition des parts correspondant à une fraction de l'IS sur la plus-value latente », soulignent Olivier Mesmin et Christine Daric.
Les conséquences de cette disposition sont encore difficiles à mesurer. Sur le plan des recettes, le gain pour l'Etat est quasi-nul : 50 M€ pour 2008 et 150 M€ par an en rythme de croisière. En revanche, des transactions actuellement en cours risquent de capoter. « Nous risquons de voir un certain nombre de « share deals » gelés en raison du doublement du niveau d'imposition », indique François Lugand, avocat chez Arsene Taxand. La mesure est pénalisante pour de nombreux investisseurs, à commencer par ceux qui détiennent des actifs immobiliers au travers d'une société foncière. « Le dispositif actuel est notamment défavorable aux actionnaires des SIIC qui voient leur niveau d'imposition doubler sur les cessions de titres à l'heure où certaines foncières sont dans l'obligation de reclasser des actions pour respecter les dispositions du 4e volet du statut », ajoute François Lugand. Un coup dur pour le compartiment immobilier de la Bourse de Paris. D'autant que tout le monde ne serait pas perdant dans l'affaire. Ainsi, les dispositions du projet de loi de finances 2008 devraient renforcer indirectement certains investisseurs non domiciliés en France. A commencer par ceux basés au Luxembourg qui ne sont pas imposés sur les cessions de titres de sociétés. « Avec cette mesure contraire et inédite par rapport à nos voisins européens, on renforce l'attractivité des fonds luxembourgeois », souligne un observateur. Un argument qui pourrait faire mouche auprès des parlementaires. La résistance s'organise.

Plus-value de cession de titres à prépondérance immobilières : menaces sur le régime du long terme !

Paris, le 26 septembre 2007

Le projet de loi de finances pour 2008 a été présenté lors du conseil des Ministres du 26 septembre 2006 et il a été annoncé l'harmonisation du régime d'imposition des plus-values immobilières des entreprises.

Selon nos informations, le régime des plus et moins-values à long terme cesserait de s'appliquer aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007. Ces plus-values seraient désormais uniformément imposées au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés (IS) de 33, 1/3%, quelque soit la période de détention et ne pourraient plus être imposées au taux réduit de 15% après une période de détention d'au moins deux ans.

La définition de la prépondérance immobilière serait inchangée et viserait les sociétés cotées et en particulier les SIIC.

Cette réforme serait justifiée par un objectif de neutralité fiscale par l'alignement du régime des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sur celui applicable aux cessions directes d'actifs immobiliers.

Toutefois, il nous semble que loin de répondre à l'objectif de neutralité fiscale, cette modification créerait une situation de surimposition en cas de cession de parts de sociétés soumises à l'IS. En effet, l'immeuble étant inscrit pour sa valeur historique dans les comptes de la société dont les titres sont vendus, l'acquéreur de tels titres hérite d'une plus-value latente sur l'actif et négocie généralement avec son vendeur une décote sur le prix d'acquisition des parts correspondant à une fraction de l'IS sur la plus-value latente.

Enfin, on peut regretter un nouveau cas d'application rétroactive de la loi fiscale avec l'application envisagée de cette réforme aux cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007. En effet de nombreuses transactions en cours seront visées si cette réforme était définitivement votée.



PLF 2008 : LES CESSIONS DE SOCIETES IMMOBILIERES TAXEES COMME LES CESSIONS D'IMMEUBLES ?

Mercredi 26 septembre 2007

  Le projet de loi de finances pour 2008 a été présenté lors du conseil des ministres de ce matin. Parmi les différentes mesures, il est annoncé l'harmonisation de la taxation des plus-values immobilières des entreprises. 

 

Selon nos informations, les plus-values résultant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière ne pourraient plus bénéficier du taux réduit de 15% d'impôt sur les sociétés (IS) applicable lorsque les titres ont été détenus depuis au moins deux ans et seraient uniformément imposées au taux normal d'IS de 33,33% pour les cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007. Rappelons que les plus-values à long terme sur les cessions de titres de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière ne sont pas imposées.

SALON IMMOBILIER DE LA RESIDENCE SECONDAIRE A BRUXELLES



Second Place, la ruée vers le soleil!

La troisième édition de Second Place, le premier salon belge de la seconde résidence a ouvert ses portes le vendredi 28 septembre à 14h. C'était l'occasion pour les candidats acheteurs de convertir leur rêve en réalité: fuir les étés pluvieux, ou simplement aller à la recherche d'un endroit où profiter d'une pension bien méritée.

Comme lors des éditions précédentes, les destinations ensoleillées et proches de la Belgique avaient la cote ( la France , l'Espagne et la Turquie principalement). Les destinations plus exotiques comme Aruba, le Brésil, le Maroc, Dubaï ou les Etats-Unis suscitaient aussi beaucoup l'intérêt du public. Le nouvel impôt sur la seconde résidence en Flandre occidentale (lisez : la Côte ) à partir de 2008, favorisera sans doute l'attrait pour ce genre de destinations.

Visiter Second Place signifiait bien plus qu'un passage aux différents stands. Les visiteurs sont également venus en masse assister aux séminaires, démontrant que l'achat d'une seconde résidence reste un choix (financier) qui ne se prend pas à la légère. Lors de cette troisième édition, les visiteurs déjà propriétaires d'une seconde résidence avaient l'occasion de faire évaluer leur bien immobilier. Il suffisait d'amener quelques photos, de fournir une description du bien et de donner sa localisation pour calculer sa valeur actuelle. Un tel engouement pour ce salon montre que l'achat d'une seconde résidence relève bien plus que d'une simple envie. Une acquisition de ce genre est également déterminée par des intérêts économiques et financiers.

Les exposants étaient optimistes suite à cette troisième édition. C'est surtout la qualité des visiteurs qui a été appréciée. En plus de leurs nombreuses rencontres avec les visiteurs, ils ont eu l'occasion de rencontrer des promoteurs immobiliers belges lors de la soirée Business-to-Business. FISA avait organisé cette rencontre en collaboration avec l'Union des Professions Immobilières de Belgique et le CIB Vlaanderen pour que les promoteurs immobiliers venant d'horizons différents puissent faire connaissance. Cet événement sera très certainement réorganisé lors de la prochaine édition de Second Place.

Après avoir accueilli 4.500 visiteurs, Second Place a refermé ses portes le dimanche 30 septembre à 18h. "L'édition automnale du salon était clairement un succès", affirme Geert Maes, Directeur Général de FISA, organisateur du salon. "Tant les exposants que les visiteurs sont rentrés satisfaits chez eux. Les dates des prochaines éditions sont d'ores et déjà fixées". Si l'idée reste la même, les lieux d'exposition changent. Une édition régionale aura lieu au printemps, du vendredi 29 février au dimanche 2 mars 2008, au Flanders Expo à Gand. L'édition nationale aura lieu en automne, du vendredi 26 au dimanche 28 septembre, à nouveau au Brussels Expo.ac
teur intégré des métiers de l'immobilier

Paris, le 29 juin 2007


Après la signature du traité d'apport, le 7 juin, les dirigeants des groupes Caisses d'Epargne et Nexity ont présenté à la presse et au marché les modalités de leur accord, qui seront soumises à l'approbation de l'assemblée générale des actionnaires durant la seconde quinzaine de juillet[1]. A cette date, le Groupe Caisse d'Epargne détiendra 38,2 % de Nexity, en contrepartie de ses apports à Nexity : 25 % du Crédit Foncier, 100 % de CGE Immobilier, 32,1 % d'Eurosic[2]. Ainsi constitué, Nexity sera le premier acteur français intégrant toute la gamme des métiers de l'immobilier.

Moins de cinq mois après l'ouverture de négociations exclusives (le 12 février), les deux groupes ont donc finalisé un projet créant le premier acteur français de l'immobilier, capable de proposer la totalité de la palette des métiers : ensemblier urbain, promotion, financement, foncière, gestion d'actifs, services et distribution. Nexity, dont la plus grande part du capital reste flottante, disposera de compétences renforcées et de capacités d'intervention étendues.

Les collectivités locales, les entreprises et les particuliers pourront désormais bénéficier d'une offre globale permettant de gérer un projet immobilier ou d'aménagement urbain sous tous ses aspects et sur toute sa durée.

Le total des apports effectués par le Groupe Caisse d'Epargne est valorisé à 1,366 Md€, qui se décomposent comme suit : 644 M€ pour 25 % du capital du Crédit Foncier ; 290 M€ pour 32 % de celui d'Eurosic ; 432 M€ pour GCE Immobilier (y compris 67,5 % détenus dans Lamy-Gestrim). En contrepartie, le Groupe Caisse d'Epargne devient actionnaire stratégique de Nexity, à hauteur de 38,2 % du capital (cette proportion devant passer à 40 % dans les tout prochains mois). Cette prise de participation se fera par l'émission d'actions nouvelles par Nexity, au nombre de 19 997 501 au profit de la CNCE, et au prix de 68,30 € par action.
Les relations entre Nexity et le Groupe Caisse d'Epargne sont fondées sur un modèle d'architecture ouverte : les relations d'affaires seront guidées sur le mode de la préférence réciproque, mais en aucun cas sur l'exclusivité.

Les premiers champs d'application du projet industriel entre le Groupe Caisse d'Epargne et Nexity seront mis en ouvre dès la rentrée, avec une montée en puissance rapide, et appuyés par un contrat de coopération industrielle ayant pour objectif la distribution croisée de produits et services immobiliers
Pour les particuliers, Nexity bénéficiera d'une force de placement démultipliée grâce à l'accès aux réseaux bancaires du Groupe Caisse d'Epargne.
Pour les collectivités territoriales, Nexity apportera une réponse globale à leurs besoins, de l'origination jusqu'à la conception de projets, le bâti, la promotion, en passant par le financement et les services.
La chaîne complète des expertises portées par Nexity sera créatrice de valeur, grâce aux nombreuses synergies de revenus attendues par l'élargissement et le renforcement des métiers, en bénéficiant de la complémentarité de leurs cycles économiques et financiers.
Charles Milhaud, président du directoire de la CNCE, et Alain Dinin, président-directeur général de Nexity, entourés de Nicolas Mérindol, directeur général (Groupe Caisse d'Epargne), et Hervé Denize, directeur général délégué (Nexity), se sont félicités de la réussite de leur projet : « Dans des délais serrés, nous avons fait aboutir un des projets les plus structurants pour l'industrie immobilière en France, avec de réelles perspectives de développement, tant en France qu'à l'international. Il nous permettra de répondre avec encore plus de pertinence et de réactivité aux besoins de l'ensemble de nos clientèles. »
Un document d'information soumis à l'enregistrement de l'AMF est à la disposition des actionnaires en vue de l'approbation définitive du traité d'apport lors d'une assemblée générale extraordinaire convoquée pour le 16 juillet prochain (avec une seconde convocation le 23 juillet en cas d'insuffisance de quorum).

[1] Le 23 juillet 2007 sur seconde convocation.
[2] Sous réserve de l'exercice de l'option de sur-allocation.